전세 계약 갱신 청구권 거부와 임대료 인상 5% 제한 룰(계산기)
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우리나라에서 전세 계약 갱신은 임차인의 안정적인 주거를 보장하기 위한 중요한 제도입니다.
임차인은 법적으로 전세 계약 갱신 청구권을 행사해 계약을 연장할 수 있고, 임대인도 일정한 경우에만 이를 거부할 수 있습니다.
또한 임대료 인상을 원할 때는 법에서 정한 5% 인상 상한을 초과할 수 없습니다.
이번 글에서는 전세 계약 갱신, 전세 계약 갱신 청구권, 전세 계약 연장과 관련된 필수 정보를 정확하게 정리하겠습니다.
1. 전세계약 갱신의 두 가지 방식: 갱신청구권 vs 묵시적 갱신
전세계약 갱신에는 두 가지 방식이 있습니다.
첫 번째는 임차인이 법적으로 보장받는 전세 계약 갱신 청구권을 통해 연장하는 방식이고,
두 번째는 별도의 의사표시 없이 기존 계약이 자동으로 이어지는 묵시적 갱신입니다.
갱신청구권을 쓰면 임차인은 1회, 추가로 2년 전세 계약 연장을 보장받으며, 묵시적 갱신은 자동으로 2년이 갱신되지만 임차인이 언제든 3개월 전 통보로 해지할 수 있다는 차이가 있습니다.
2. 임차인의 전세 계약 갱신 청구권이란?
전세 갱신청구권은 ’주택임대차보호법‘ 개정으로 도입된 임차인 보호 장치입니다.
임차인은 기존 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 전세 계약 갱신 청구를 요청할 수 있습니다.
행사할 수 있는 횟수는 한 번이며, 이를 이용하면 기존 2년 계약에 추가로 2년을 더해 총 최대 4년간 거주 보장을 받을 수 있습니다.
3. 전세 계약 갱신 청구권 거부가 가능한 경우
임대인도 무조건 전세 계약 갱신 청구권을 받아들여야 하는 것은 아닙니다.
법에서 규정한 정당한 사유가 있을 때 거부할 수 있습니다.
- 임대인 본인, 직계존속, 직계비속이 실제 거주할 목적으로 사용할 경우
- 임차인이 임대료를 연체하는 등 계약을 위반한 경우
- 불법 용도 사용, 심각한 파손 등 정당한 거부 사유 발생
즉, 단순히 더 많은 임대료를 받고 싶다는 이유만으로는 전세 계약 갱신 청구권 거부가 불가능합니다.
4. 전세 계약 갱신 시 임대료 인상폭 5% 제한(계산법)
임대료를 올리고 싶어도 마음대로 할 수 없습니다.
법적으로 전세 계약 갱신 시 임대료 인상폭은 최대 5% 이내로 제한됩니다.
해당 상한선은 전국 동일하게 적용되지만, 일부 지방자치단체가 조례로 더 낮은 비율을 정할 수도 있습니다.
다만 현재까지 대부분의 지자체는 법률이 정한 5%를 그대로 따르고 있습니다.
또한 전세보증금을 일부 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법 시행령에 따라 “월세 전환율”을 기준으로 계산해야 합니다.
| 구분 | 계산식/기준 | 예시/비고 |
|---|---|---|
| 보증금 5% 인상 | 새 보증금 = 기존 보증금 × 1.05 | 기존 100,000,000원 → 105,000,000원 |
| 월세 5% 인상 | 새 월세 = 기존 월세 × 1.05 | 기존 800,000원 → 840,000원 |
| 보증금↔월세 전환 원칙 | 전월세 전환율 적용 | 한국은행 기준금리 또는 법정 상한(연 10%) 중 낮은 수치 사용(요청 내용 기준) |
위 계산법이 헷갈리시는 분들은 수치만 넣으면 바로 계산해주는 링크를 아래 버튼을 통해 손쉽게 계산해 보시길 바랍니다.
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5. 묵시적 갱신의 특징과 임차인의 해지 권리
계약 만료 6개월 전~2개월 전까지 아무런 의사표시가 없으면 자동으로 묵시적 갱신이 이루어집니다.
- 묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 2년 연장됩니다.
- 하지만 묵시적 갱신과 갱신청구권의 차이는 해지 권리에 있습니다.
임차인은 묵시적 갱신 상태에서는 언제든 3개월 전 통보로 해지할 수 있습니다.
반대로 임대인은 정당한 사유가 아니라면 중도 해지를 요구할 수 없습니다.
6. 전세계약 갱신 시 임차인이 꼭 확인해야 할 체크리스트
1. 갱신청구권 행사 시기 – 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 반드시 의사 표시
2. 임대료 협상 – 5% 인상 제한 규정 확인, 불합리한 요구 시 법적 근거로 대응
3. 보증금 반환보증 가입 여부 – 계약 갱신 시 보증보험에 가입하면 안정성 확보
4. 임대인 실거주 여부 확인 – 실거주 사유는 거부 가능성이 있으므로 확인 필요
7. 마무리: 임차인을 보호하는 전세계약 갱신 제도의 핵심
정리하자면, 임차인은 전세 계약 갱신 청구권을 통해 한 번은 반드시 2년 연장을 보장받습니다.
만약 임대인이 거부하려면 정당한 사유가 있어야 하며, 단순한 임대료 인상 목적은 거부 사유가 될 수 없습니다.
또한 전세 계약 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한되어 있어 과도한 전세금을 부담하지 않도록 제도적으로 보호됩니다.
즉, 임차인이 정확한 지식을 가지고 계약을 준비한다면 불필요한 분쟁을 막고 안정적인 주거 생활을 이어갈 수 있습니다.
앞으로도 전세 계약 갱신, 전세 계약 연장, 전세 갱신청구 제도는 꾸준히 확인해야 할 중요한 정보입니다.
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